부동산 시장 일각에서 제기되는 집값 하락론에 대해 주요 싱크탱크가 정면으로 반박하며 내년에도 수도권 중심의 상승세가 이어질 것이라는 전망을 내놓았다.

누적된 피로감과 대출 규제로 오름폭 자체는 다소 둔화되겠지만, 만성적인 전세난과 견조한 실수요가 집값의 강력한 하방 지지선 역할을 할 것이라는 분석이다.

■ 상승 폭은 둔화되지만… 수도권 3.0%·지방 0.5% 오름세 전망

한국건설산업연구원(건산연)은 13일 발표한 ‘2027 건설·부동산 경기 전망’ 보고서를 통해 내년 전국 주택 매매가격이 2.0% 상승할 것으로 내다봤다.

이는 올해 예상치(2.5%)에 비해서는 소폭 낮아진 수치다.

지역별로 양극화 흐름은 여전할 것으로 보인다.

수도권은 3.0% 오르며 상승세를 주도할 것으로 관측된 반면, 지방은 0.5% 상승에 그칠 전망이다.

수도권의 경우 올해 예상치(4.8%)에 비해 오름폭이 줄어들 것으로 보였는데, 이는 그동안 누적된 가격 상승 부담과 높은 주택담보대출 금리, 대출 한도 제한 등이 추가 매수세를 제약하는 요인으로 꼽히기 때문이다.

여기에 세 부담 강화 등 정책적 변화로 인해 시장에 매물이 늘어날 가능성도 상승세 둔화의 배경으로 지목됐다.

지방의 경우 일부 상승 반전(-0.3% → 0.5%)하더라도 여전히 낮은 입주율과 적체된 미분양 물량 덕분에 시장 전반의 완연한 회복세로 해석하기는 이르다는 평가다.

■ 임대료 상승·반도체 성과급이 집값 떠받친다

그럼에도 불구하고 수도권 집값의 하방이 탄탄할 것으로 분석되는 배경에는 명확한 현실적 요인들이 자리하고 있다.

우선 서울을 중심으로 한 여전한 주택 수요와 가파른 임대료 상승세가 집값을 든든하게 받치는 버팀목 역할을 하고 있다.

특히 최근 반도체 업황 호조에 따른 대규모 성과급 지급이 임직원들의 구매력을 높이며 수도권 주택 시장의 매수 유입 요인으로 작용할 것이라는 분석도 새롭게 제기됐다.

여기에 임대 시장의 불안은 매매 시장을 자극하는 도화선이 될 수 있다. 건산연은 내년 전국 전셋값 상승률이 4.5%에 이를 것으로 내다봤다.

지난 2023년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태 당시 겪었던 주택 착공 물량 급감의 여파가 내년 본격적인 입주 물량 부족으로 이어져 전세 공급 가뭄을 초래할 것이라는 관측이다.

정부가 1주택 및 실거주 중심의 정책 기조를 강화하면서 임대 물건 자체가 줄어드는 점도 전셋값 상승을 부추기는 요인이다.

건산연 관계자는 “가파른 전셋값 상승은 결국 매매가격의 하방을 단단하게 지지하는 격”이라며 “임대 시장의 불안이 매매 시장으로 전이될 가능성을 예의 주시해야 한다”고 경고했다.

■ BLOCKCHAINSEOUL INSIGHT

이번 건산연의 전망은 단순한 가격 변동 예측을 넘어, 현재 주택 시장이 '공급 발(發) 구조적 불안'에 직면해 있음을 경고한다.

대출 규제와 고금리가 매매 시장의 거래량을 묶어두고는 있으나, 근본적인 공급 가뭄(착공 물량 감소)이 전세 시장을 흔들고 이것이 다시 매매가격을 떠받치는 악순환 혹은 도미노 현상이 고착화되고 있다.

전문가들은 규제 완화나 일시적인 대출 조이기만으로는 주택 시장의 변동성을 잠재우기 어렵다고 지적한다.

특히 수도권 중심의 쏠림 현상과 대기업 성과급 등 유동성 유입 요인이 맞물리면서, 시장 하향 안정을 기대하기보다는 다각도의 입체적인 주택 공급 대책과 전월세 시장 안정을 위한 정교한 정책 조합이 시급하다는 목소리가 힘을 얻고 있다.