해외 부동산펀드에 투자했다가 원금을 전액 잃거나 만기가 지나도 투자금을 돌려받지 못하는 사례가 발생하면서 투자자들의 주의가 요구되고 있다.

10일 금융감독원은 해외부동산 공모펀드와 관련해 실제 발생한 주요 금융투자 분쟁사례와 투자자가 반드시 확인해야 할 유의사항을 공개했다.

대표적인 사례는 ‘부동산에 투자하기 때문에 안전하다’는 설명을 믿었다가 원금을 전액 잃은 경우다.

직장인 A씨는 증권사 직원으로부터 투자 대상이 부동산이어서 원금 손실 걱정 없이 안전하다는 취지의 설명을 듣고 해외 부동산 공모펀드에 가입했다.

그러나 예상과 달리 해당 펀드에서 대규모 손실이 발생했고 결국 투자 원금을 전액 잃었다.

A씨가 금융감독원에 민원을 제기하면서 판매 과정도 다시 들여다보게 됐다.

금감원이 증권사의 상품 판매 당시 통화 녹취 등을 확인한 결과 직원이 부동산에 투자하기 때문에 원금 손실이 발생하지 않을 것이라는 취지로 단정적으로 설명한 사실이 확인됐다.

금감원은 이를 부당권유 금지 의무 위반으로 판단하고 해당 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

해외 부동산펀드의 위험을 이해하기 위해서는 먼저 투자 구조를 살펴볼 필요가 있다.

해외 부동산펀드는 투자자가 납입한 자금만으로 건물을 사는 것이 아니라 현지 금융기관 등으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조를 활용하는 경우가 많다.

레버리지는 부동산 가격이 상승하면 투자수익률을 높일 수 있지만 가격이 하락하면 반대로 투자자 손실을 확대시키는 요인이 된다.

특히 부동산을 매각한다고 해서 매각대금이 투자자에게 먼저 돌아오는 것은 아니다.

매각대금으로 선순위 대출금을 먼저 상환하고 각종 비용 등을 정산한 뒤 남은 금액이 투자자에게 돌아가는 구조이기 때문이다.

따라서 부동산 가격이 크게 폭락하지 않더라도 대출 비중이 높았다면 자산 매각 후 투자자에게 돌아갈 돈이 크게 줄거나 아예 없어질 가능성도 있다.

금감원이 해외 부동산펀드 가입 전 LTV(담보인정비율)와 대출 이자비용 구조 등을 확인해야 한다고 강조하는 이유다.

금리 역시 중요한 변수다. 대출을 활용해 부동산을 매입한 펀드는 금리가 상승하면 이자비용이 증가한다. 여기에 경기 침체 등으로 공실률이 상승하면 임대수익까지 감소하면서 펀드의 현금흐름이 악화될 수 있다.

부동산 가격 하락과 고금리, 공실률 상승이 동시에 발생할 경우 투자자의 손실 규모가 예상보다 크게 확대될 가능성이 있는 셈이다.

실제 해외 부동산 투자시장의 침체가 장기화하면서 부동산을 원하는 가격에 매각하지 못하거나 매각 자체가 지연되는 사례도 나타나고 있다.

해외 부동산펀드 투자자들이 놓치기 쉬운 또 다른 위험은 환매 제한이다. 해외부동산 공모펀드는 대부분 환매금지형으로 설정돼 있어 일반적인 주식형 펀드처럼 투자자가 원하는 시점에 투자금을 회수하기 어렵다.

특히 펀드 만기가 도래하더라도 보유 부동산을 매각하지 못했다면 투자금을 즉시 돌려받지 못할 수 있다.

부동산 매각이나 청산 절차에 따라 투자금 회수 시점이 늦어질 수 있고 수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드에 충분한 현금성 자산이 없다면 투자금 반환이 지연될 가능성이 있다.

따라서 투자자는 ‘만기=원금 반환’이라고 단순하게 생각해서는 안 된다.

금감원은 해외 부동산펀드 가입 과정에서 판매 직원의 설명만 믿고 투자 결정을 내려서는 안 된다고 강조하고 있다.

투자 대상 부동산의 위치와 종류뿐만 아니라 LTV와 대출금리, 선·후순위 구조, 공실률, 임대수익, 만기와 환매 조건 등을 종합적으로 확인할 필요가 있다.

특히 판매 직원으로부터 ‘부동산이라 안전하다’, ‘원금 손실 가능성이 없다’, ‘고정적인 수익을 받을 수 있다’는 취지의 설명을 들었다면 투자설명서와 청약서에 기재된 위험요인을 다시 확인하는 것이 중요하다.

청약 과정에서 투자자가 상품의 위험을 충분히 이해했다는 취지로 서명한 경우 향후 분쟁이 발생했을 때 판매 과정의 문제를 입증하기 어려워질 가능성도 있기 때문이다.

해외 부동산펀드는 실물 부동산을 기초자산으로 한다는 이유만으로 안전한 금융상품으로 볼 수 없다.

대출을 활용한 레버리지 구조에 부동산 가격 하락과 금리 상승, 공실 증가가 겹치면 손실이 급격하게 확대될 수 있고 최악의 경우 투자 원금 전액을 잃을 수도 있다.

금감원은 투자자가 상품 구조와 위험요인을 충분히 이해하고 자신의 투자성향과 손실 감내 수준에 적합한 상품인지 확인한 뒤 투자 여부를 결정해야 한다고 당부했다.