■ 집주인이 들어오면 세입자는 어디로?

정부의 2026년 세제개편안은 비거주 1주택자와 고가 주택의 세 부담을 강화하는 내용을 담고 있다.

정책의 방향은 실제 거주 목적의 주택 보유를 우대하고 투기적 수요를 억제하는 것이다.

문제는 집주인의 실거주가 늘어날수록 기존 임대주택 일부가 시장에서 사라질 수 있다는 점이다.

실제로 서울 일부 지역에서는 실거주와 재계약 증가, 공급 부족 등이 맞물리며 전세 매물이 크게 감소하고 있다.


■ “전세 없으면 집 사면 되지”…그런데 대출은?

그렇다고 무주택자가 곧바로 집을 사기도 쉽지 않다.

강화된 대출규제와 높은 주택가격이 동시에 진입장벽으로 작용하고 있기 때문이다.

8월 서울 아파트 거래량은 전월 대비 절반 가까이 감소했다.

반면 서울 전셋값은 올해 들어 가파르게 상승하면서 성북·동대문 등에서도 전용 84㎡ 기준 10억원 안팎의 전세가 등장했다.


■ 결국 남은 선택지는 ‘서울 밖으로’?

집주인은 세 부담 때문에 실거주를 고민하고,

세입자는 전세 매물을 찾기 어려워지고,

집을 사려고 하면 대출규제를 마주한다.

이 과정이 계속된다면 자금력이 부족한 청년·무주택자는 상대적으로 저렴한 수도권 외곽으로 이동할 가능성이 커진다.

그래서 요즘 부동산 시장을 풍자적으로 표현하면 마지막 대화는 이렇게 끝날지도 모른다.

“서울에서 살 수 있는 집은요?”

“없는데…하나는 있네.”

“어딘데요?”

“청년버스.”

서울 집값을 잡는 정책이 결국 청년들의 출퇴근 거리만 늘리는 결과로 이어져서는 안 된다는 의미다.


[BlockchainSeoul INSIGHT]

현재 부동산 시장의 딜레마는 의외로 단순하다.

투기 억제
→ 실거주 강화
→ 임대 매물 감소 가능성

대출 억제
→ 매수 진입 어려움

공급 부족
→ 전세·월세 상승 압력

이 세 가지가 동시에 발생하면 가장 먼저 압박받는 사람은 집을 여러 채 가진 사람이 아니라 당장 거주할 집을 구해야 하는 무주택 임차인일 수 있다.

실제로 서울 아파트 전셋값은 9월 둘째 주까지 올해 7.79% 상승했고, 일부 강북권에서는 전용 84㎡ 전세가 10억원을 넘어섰다.

부동산 정책의 성패는 집값 하나만으로 판단하기 어렵다.

매매가격을 안정시키는 동시에 임대주택이 충분히 공급되는지, 무주택자가 감당할 수 있는 주거비가 유지되는지까지 함께 봐야 한다.

그렇지 않으면 서울 청년에게 가장 현실적인 주거정책이 ‘내 집 마련’이 아니라 매일 아침 수도권에서 출발하는 ‘청년버스’가 되는 역설이 생길 수 있다.