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서울 아파트값 상승세가 장기화하면서 임대차 시장에도 변화가 나타나고 있다. 전세 중심 주거 형태가 반전세·월세로 이동하는 가운데 무주택자와 청년층의 주거비 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

특히 집값 상승으로 내 집 마련 문턱이 높아진 상황에서 전세보증금 부담까지 증가했다. 세입자들의 주거비 절감 선택지도 점차 좁아지는 모습이다.

서울 아파트 매매가격은 91주 연속 상승세를 이어갔다. 단기적인 가격 반등을 넘어 장기간 오름세가 지속되면서 향후 주택시장 흐름에 관심이 집중되고 있다.

다만 서울 전역에서 동일한 상승세가 나타난 것은 아니다. 지역별 수급 상황과 재건축 기대감, 교통 여건 등에 따라 가격 상승 폭에 차이가 나타났다.

집값 오르는데 전세도 부담…세입자 선택지 줄어

서울 아파트 매매가격 상승은 전세시장에도 영향을 미칠 수 있다.

집값이 오르면 주택 매입을 포기하거나 미루는 수요가 늘어나기 때문이다. 매매시장 진입이 어려워진 실수요자들이 임대차 시장에 머무르면서 전세 수요가 유지될 가능성이 있다.

특히 전세 매물 부족과 보증금 상승 압력이 동시에 나타날 경우 세입자들의 부담은 더욱 커질 수 있다.

여기에 전세대출 이자와 보증금 마련 부담까지 더해지면서 주거비 부담이 가중될 전망이다.

일부 임대인은 목돈 형태의 전세보증금보다 안정적인 월 임대수익이 발생하는 반전세·월세 계약을 선호하고 있다.

이러한 변화가 누적되면 전세 선호 세입자와 월세 수입 선호 임대인 사이 수급 불균형이 심화될 수 있다.

전세 대신 반전세…매달 나가는 주거비 증가

반전세는 전세와 월세의 중간 형태다. 비교적 높은 보증금과 함께 매달 일정 금액의 월세가 발생하는 계약 방식이다.

예를 들어 기존 전세보증금 4억 원인 주택이 보증금 2억 원·월세 80만 원 조건으로 전환되면 초기 보증금 부담은 2억 원 줄어든다.

반면 매달 80만 원, 연간 960만 원의 월세 지출이 발생한다.

전세보증금이 줄어들면 초기 목돈 마련 부담은 완화된다. 그러나 매달 고정적으로 발생하는 주거비는 증가한다. 실제 총비용은 전세대출 이자와 보증금 운용수익 등에 따라 달라질 수 있다.

특히 소득 대비 주거비 비중이 높은 청년층과 사회초년생에게는 가계 소비 여력 감소로 이어질 수 있다.

강남은 하락, 강북은 상승…서울 집값 양극화

서울 아파트값이 91주 연속 상승했지만 지역별 가격 흐름은 엇갈렸다.

한국부동산원이 5일 발표한 11월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 상승했다. 다만 상승 폭은 전주 0.09%보다 0.02%포인트 축소됐다.

강남구는 0.39%, 서초구는 0.37%, 송파구는 0.17% 각각 하락했다.

반면 서대문구는 0.31%, 성북구와 금천구는 각각 0.30% 상승했다.

고가 아파트가 밀집한 강남권에서는 가격 조정이 이어졌다. 반면 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서는 실수요 유입이 나타났다.

다만 강북권 일부 지역에서도 상승 폭이 둔화하면서 서울 주택시장은 지역별 차별화 양상을 보이고 있다.

서울 전셋값 0.17% 상승…매매보다 강한 오름세

매매가격 상승 폭이 둔화한 가운데 전세시장은 상대적으로 강한 상승세를 유지했다.

11월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.17% 상승했다. 같은 기간 매매가격 상승률 0.07%보다 0.10%포인트 높은 수준이다.

지역별로는 성북구가 0.41%, 노원구는 0.37%, 동대문구와 금천구는 각각 0.29% 상승했다.

특히 중저가 주택 밀집 지역에서도 전세가격 상승세가 이어졌다. 무주택 실수요자들의 부담이 더욱 커질 수 있다는 우려가 나온다.

다만 전셋값 상승이 곧바로 반전세 계약 증가로 이어지는 것은 아니다. 반전세 확산 여부에 대한 정확한 판단에는 실제 임대차 계약상 보증부 월세 비중과 거래량 변화에 대한 추가 확인이 필요하다.

청년층 주거비 부담…내 집 마련 더욱 어려워지나

집값과 전셋값 동반 상승은 무주택자뿐 아니라 사회초년생과 신혼부부에게도 부담으로 작용하고 있다.

주택 매입에 필요한 자기자본이 늘어나고 전세보증금 마련에 따른 대출 부담까지 커질 수 있기 때문이다.

반전세나 월세로 전환하면 초기 보증금 부담은 줄어든다. 그러나 매달 일정한 주거비가 발생하면서 가계 고정 지출은 증가한다.

이러한 지출 증가는 장기적으로 주택 구입 자금 마련에도 영향을 미칠 수 있다.

특히 소득 증가 속도가 주거비 상승에 미치지 못하는 가구에서는 소비와 저축 여력이 동시에 줄어들 가능성이 있다.

청년층 주거 불안이 단순한 임대료 문제를 넘어 자산 형성과 내 집 마련 시기에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

91주 연속 상승에도 시장 변화 조짐

서울 아파트값은 장기간 상승 흐름을 이어가고 있지만 최근 상승 폭은 점차 축소되고 있다.

강남권 가격 조정과 비강남권 상승세 둔화가 동시에 나타나면서 향후 시장 방향에 대한 불확실성도 커졌다.

반면 전세가격은 상대적으로 높은 상승률을 유지하고 있다. 매매시장과 임대차시장 사이 온도 차가 뚜렷해지는 모습이다.

향후 주택 공급과 대출 여건, 금리 변화 등에 따라 매매가격과 전월세 시장 흐름도 달라질 전망이다.

특히 무주택자와 청년층에게 중요한 것은 단순한 집값 상승 여부가 아니다. 실제 주거비 부담 수준과 장기적인 주택 마련 가능성이 핵심이다.

서울 주택시장이 가격 조정 국면에 진입할지, 전월세 부담이 장기화할지 관심이 집중되고 있다.