서울 강남권과 한강변 핵심 입지를 중심으로 오랫동안 불패 신화로 통했던 ‘거거익선(크면 클수록 좋다)’ 공식이 빠르게 무너지고 있다. 고금리 기조 속 대출 상한선 규제와 함께 징벌적 보유세 부담이 겹치면서 대형 아파트의 매수 심리가 얼어붙었기 때문이다.

23일 한국부동산원 집계에 따르면, 올해 1~8월 서울의 전용면적 85㎡ 초과 대형 아파트 거래는 총 9,203건으로 지난해 같은 기간(1만3,153건)에 비해 30.0% 급감했다. 중소형(전용 85㎡ 이하) 거래량이 같은 기간 4.1% 감소에 그친 것과 비교하면 시장의 찬바람이 대형 평형에 집중되고 있음을 보여준다.

실제 서초구의 대형 거래량은 전년 대비 반토막(-50.5%)이 났고, 성동구(-61.0%), 강동구(-53.6%), 마포구(-45.9%) 등 대표적인 상급지에서도 거래 절벽 현상이 일제히 목격됐다.

이 같은 현상의 배경에는 자금 조달을 가로막는 대출 규제와 매년 돌아오는 세금 폭탄이 자리잡고 있다. 현재 15억 원 초과 고가 주택에 대한 대출 한도가 엄격히 제한된 상황에서, 공시가격 상승에 따른 종합부동산세와 양도소득세 부담까지 가중되자 매수자들이 선뜻 나서지 못하는 실정이다.

시장의 체질 변화도 한몫하고 있다. 과거에는 대지 지분이 넓은 대형 평형을 매수해 향후 재건축 시 높은 수익성을 노리는 방식이 유효했으나, 최근 공사비 급등과 조합 분담금 증가로 재건축 사업성이 약화되면서 대형의 투자 매력이 크게 떨어졌다. 이에 따라 시장의 주도권은 가성비가 높고 고급 커뮤니티 시설을 갖춘 중소형 신축으로 이동하는 추세다.

시중은행 자산관리(WM) 전문가는 "대형 아파트는 높은 매매가 대비 임대 수익률이 낮고 환금성이 떨어져 자산 가치 유지가 점점 어려워지고 있다"며 "실수요층의 소형화 경향과 세제 구조 개편이 맞물려 있어 당분간 대형 평형의 거래 위축 및 매매가 정체 현상은 지속될 가능성이 크다"고 진단했다.