정부가 부동산 세제 전반에 대한 개편 작업에 착수했다. 단순히 특정 세목을 조정하는 수준을 넘어 취득부터 보유, 양도까지 전 과정을 아우르는 ‘총 세 부담’ 관점에서 과세 체계를 재설계하는 방향이다.

9일 관계 당국에 따르면 정부는 이재명 대통령이 강조해 온 ‘실거주 중심 과세 원칙’을 반영해 부동산 세제 개편 방안을 검토하고 있다. 핵심은 다주택 여부와 거래 형태, 실거주 기간 등을 종합적으로 고려해 과세 체계를 정비하는 것이다.

현재 논의에서 가장 주목받는 분야는 양도소득세다. 정부는 1세대 1주택자에게 적용되는 장기보유특별공제 제도 개편을 검토 중인 것으로 알려졌다.

현행 제도는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 총 80%까지 공제를 받을 수 있다. 하지만 정부는 단순 보유에 따른 혜택은 줄이고 실제 거주 기간에 따른 혜택 비중을 높이는 방향을 검토하고 있다. 실거주 목적 보유자와 투자 목적 보유자 간 과세 차이를 확대하겠다는 취지다.

보유세 개편도 논의 대상이다. 재산세와 종합부동산세 과세표준 구간 조정이나 세율 개편 가능성이 거론된다. 정부가 시행령 개정만으로 조정할 수 있는 공정시장가액비율 상향도 검토 카드 가운데 하나다.

공정시장가액비율이 상향될 경우 세율 변화 없이도 과세표준이 확대돼 사실상 보유세 인상 효과가 발생할 수 있다.

취득세 역시 전체 세 부담 체계 안에서 함께 검토되고 있다. 정부는 취득세, 보유세, 양도세를 각각 따로 조정하는 방식보다 부동산 보유 전 과정의 세 부담을 종합적으로 고려하는 방향을 선호하는 것으로 전해졌다.

정부는 현재 진행 중인 연구용역 결과를 토대로 이달 말 세법 개정안의 큰 틀을 마련할 계획이다. 다만 세부 내용은 향후 정책 논의와 국회 입법 과정에서 달라질 수 있다.

시장에서는 이번 개편이 실거주자 보호 강화와 투기 수요 억제를 목표로 하고 있다는 분석이 나온다. 다만 장기보유특별공제 축소나 보유세 강화가 현실화될 경우 투자용 부동산 시장에는 적지 않은 영향을 줄 수 있다는 전망도 제기된다.