반도체 산업 호재와 교통 개발 기대감으로 집값이 급등한 화성 동탄구, 구리시, 용인 기흥구가 이달에도 규제지역 지정 요건을 충족했다. 정부가 수도권 비규제지역을 중심으로 시장 안정 대책을 검토하는 가운데 이들 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이는 ‘삼중규제’ 대상이 될 수 있다는 관측이 나온다.

18일 한국부동산원 월간 주택가격동향에 따르면 화성 동탄구와 구리시, 용인 기흥구는 지난달에 이어 이달에도 규제지역 지정의 정량 기준을 웃돌았다. 조정대상지역은 최근 3개월 주택가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과할 때, 투기과열지구는 1.5배를 넘을 때 지정 요건을 충족한다.

올해 3~5월 경기도 소비자물가 상승률은 1.38%였다. 이에 따라 조정대상지역 지정 기준은 주택가격 상승률 1.79%, 투기과열지구는 2.06% 이상이다. 같은 기간 동탄구 집값은 3.85% 올라 세 지역 가운데 가장 높은 상승률을 기록했고, 구리시는 3.53%, 용인 기흥구는 2.57% 상승했다.

동탄구의 경우 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업의 성과급 지급, 광역급행철도(GTX) 기대감 등이 맞물리며 주택 수요가 빠르게 늘고 있다. 지난달 주택가격 상승률은 1.57%로 확대됐고, 최근에는 규제지역 지정 전에 매수하려는 수요까지 가세하면서 오름세가 더 가팔라졌다는 분석이다.

구리시는 교통망 개선 기대와 정비사업 호재가 집값 상승을 이끌고 있다. 용인 기흥구 역시 반도체 산업권 출퇴근 수요와 인근 규제지역의 풍선효과가 겹치며 경기 평균을 크게 웃도는 상승률을 보였다.

정부가 이들 지역을 규제지역으로 지정할 경우 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 현행 70%에서 40%로 낮아진다. 유주택자는 사실상 주택담보대출이 제한되며, 양도소득세·취득세 중과와 정비사업 조합원 지위 양도 제한 등도 적용될 수 있다.

시장 관심은 토지거래허가구역 지정 여부에 쏠린다. 토지거래허가구역으로 묶이면 일정 면적 이상의 주택을 매수할 때 관할 지방자치단체 허가를 받아야 하고, 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 제한된다. 다만 현재 단일 시도 내 토지거래허가구역 지정은 경기도와의 협의가 필요해 정부가 실제로 삼중규제를 적용하려면 행정 절차가 변수로 남는다.

전문가들은 규제지역 확대가 단기적으로 과열된 매수심리를 진정시키는 효과를 낼 수 있다고 본다. 대출과 세제 규제가 동시에 강화되면 투자 수요와 갭투자 수요가 위축될 가능성이 크기 때문이다.

반면 임대차 시장 불안을 키울 수 있다는 우려도 있다. 최근 3개월간 동탄구 전셋값은 4.26% 상승해 매매가격 상승률을 웃돌았고, 용인 기흥구와 구리시 전셋값도 각각 3.26%, 2.33% 올랐다. 토지거래허가구역 지정으로 전세를 낀 매수가 줄고 신규 임대차 매물 공급까지 위축될 경우 전세·월세 가격 상승 압력이 더 커질 수 있다는 지적이다.

업계에서는 정부가 규제지역 확대와 함께 대출 규제, 다주택자 세제 강화, 비거주 1주택자 전세대출 제한 등 추가 카드를 함께 검토할 가능성에 주목하고 있다. 규제 발표가 임박했다는 인식 자체가 ‘규제 전 매수’ 심리를 자극하고 있어, 정부가 과열 진정과 임대차 안정 사이에서 어떤 보완책을 내놓을지가 시장의 핵심 변수로 떠오르고 있다.