서울 아파트값이 89주 연속 상승하며 장기 오름세를 이어가고 있다. 다만 상승폭은 둔화하고 강남권 일부 지역에서는 가격 하락세가 나타났다. 대출 규제와 금융비용 부담이 매수 여력을 제한하는 가운데 강북권은 상대적으로 높은 상승률을 기록하며 지역별 온도 차가 뚜렷해지고 있다.

22일 한국부동산원이 발표한 10월 셋째 주(19일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 상승했다. 직전 주 상승률 0.16%보다 0.03%포인트 낮아졌지만, 89주 연속 상승세를 유지했다.

서울 전체 상승세에도 지역별 가격 흐름은 엇갈렸다. 강북 14개 구는 평균 0.26% 상승한 반면 강남 11개 구는 0.02% 오르는 데 그쳤다.

특히 성북구와 서대문구는 각각 0.36% 상승하며 서울에서 가장 높은 오름폭을 기록했다. 중구 0.35%, 도봉구 0.33%, 중랑구 0.31% 등 강북권 주요 지역도 상대적으로 강한 상승세를 보였다.

반면 강남구는 0.31%, 서초구는 0.32% 하락했다. 서울 전체 가격이 상승하는 상황에서도 고가 주택이 밀집한 일부 지역에서는 조정 흐름이 나타난 셈이다.

이 같은 차별화는 서울 집값의 고점 여부를 판단할 때 지역별 분석이 필요하다는 점을 보여준다. 서울 평균 가격 상승률만으로 모든 지역의 주택시장이 같은 방향으로 움직인다고 해석하기는 어렵다.

최근 시장의 주요 변수는 대출 규제와 금융비용 부담이다.

주택담보대출 규제는 주택 구매에 활용할 수 있는 차입 규모를 제한한다. 특히 주택 가격이 높을수록 필요한 자기자본이 커지는 만큼 고가 아파트 시장에서 매수 여력을 제약하는 요인으로 작용할 수 있다.

금리 상승 역시 주택 구매 부담을 높인다. 대출 원리금 상환액이 증가하면 동일한 소득 수준에서도 감당할 수 있는 주택 가격이 낮아지기 때문이다.

다만 대출 규제가 강화됐다는 사실만으로 집값 하락을 단정할 수는 없다. 매수 수요뿐 아니라 시장에 나오는 매물 규모도 가격 결정에 영향을 미친다.

실제로 대출 규제로 매수자가 줄더라도 집주인들이 매도를 미루면 거래량과 매물이 동시에 감소할 수 있다. 이 경우 거래 위축이 곧바로 큰 폭의 가격 하락으로 이어지지 않을 가능성도 있다.

반대로 자금 부담이 커진 매도자가 호가를 낮추거나 급매물을 내놓으면 실거래가격 하락 압력이 확대될 수 있다. 따라서 거래량 감소와 가격 하락을 동일한 현상으로 해석해서는 안 된다.

거래량은 향후 집값 흐름을 판단하는 핵심 지표다.

가격 상승과 거래량 증가가 함께 나타나면 매수 수요 확대를 뒷받침하는 신호로 볼 수 있다. 반면 거래량이 감소하는 가운데 일부 거래만 높은 가격에 체결된다면 시장 전체의 상승세로 일반화하기 어렵다.

다만 서울 아파트 거래량은 계약 신고와 통계 반영 사이에 시차가 발생한다. 특히 최근 계약분은 신고기한이 남아 있어 잠정 집계가 실제 거래 규모보다 적게 나타날 수 있다. 최신 거래량 비교에서는 동일한 집계 기준과 신고 시점을 적용해야 한다.

매수심리도 주목할 변수다.

주택시장의 매수심리는 가격 상승 기대뿐 아니라 대출 가능 여부, 금리, 향후 공급 전망 등에 영향을 받는다. 집값이 추가 상승할 것으로 예상하더라도 자금 조달이 어려워지면 실제 거래로 이어지지 않을 수 있다.

반대로 가격 조정을 기다리던 실수요자가 특정 지역에 집중될 경우 거래가 제한적인 상황에서도 해당 지역의 가격은 상승할 수 있다.

서울 강북권과 강남권의 최근 가격 차별화도 이러한 관점에서 살펴볼 필요가 있다. 강남권 일부 지역에서 조정이 나타나는 동안 성북·서대문 등에서는 상승세가 지속되고 있어 서울 전체를 하나의 시장으로 판단하기 어려운 상황이다.

향후 집값의 추가 상승 여부는 대출 여건과 공급 상황, 실거래 흐름에 따라 달라질 전망이다.

대출 부담이 지속되고 매수세가 약화하면 가격 상승폭이 추가로 둔화할 가능성이 있다. 특히 단기간 가격이 크게 오른 지역에서는 매수자와 매도자 간 희망가격 차이가 확대될 수 있다.

반면 선호 지역의 매물 부족이 지속되고 실수요가 유지된다면 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 가능성도 있다. 서울 내에서도 교통 접근성, 주거환경, 신규 공급 규모에 따라 가격 흐름이 달라질 수 있다.

결국 현재 서울 아파트값이 고점에 도달했는지 단정하기는 어렵다. 89주 연속 상승이라는 기록에도 최근 상승폭은 둔화했고, 일부 지역에서는 하락세가 나타났다.

향후 시장 방향을 판단하려면 단순 가격 상승률보다 거래량과 매수심리, 대출 여건을 함께 살펴야 한다. 서울 전체의 상승세가 유지되는 가운데 지역별 차별화가 이어질지, 강남권 조정이 다른 지역으로 확산할지가 향후 부동산 시장의 주요 관전 요소로 꼽힌다.