부동산에 투자하는 펀드라고 해서 원금이 보장되는 것은 아니다.

금융감독원은 10일 해외 부동산 공모펀드와 관련한 주요 분쟁 사례와 투자자 유의사항을 공개하고 투자자들의 주의를 당부했다.

실제 투자자 A씨는 증권사 직원으로부터 ''투자 대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다''는 설명을 듣고 펀드에 가입했다가 투자 원금 전액을 잃었다.

다만 판매 과정에서 증권사 직원의 단정적인 표현이 확인되면서 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정될 수 있었다.

해외 부동산 펀드는 일반적으로 현지 금융기관의 대출을 활용해 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용된다.

문제는 자산 가격이 하락하거나 대출 만기까지 상환이 이뤄지지 않을 경우다.

선순위 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각하면 매각대금이 대출 상환에 먼저 사용되면서 후순위인 펀드 투자자의 원금이 크게 줄거나 전액 손실될 수 있다.

임대수익도 항상 투자자에게 돌아가는 것은 아니다.

현지 대출 약정에 따라 임대수익을 대주에게 우선 지급하는 이른바 '캐시트랩'이 작동할 수 있기 때문이다.

담보인정비율이 일정 수준을 넘거나 공실률이 높아질 경우 투자자에게 지급되던 배당이 중단될 가능성도 있다.

자금이 장기간 묶일 수 있다는 점도 주의해야 한다.

부동산 펀드는 대부분 환매금지형으로 설정돼 있어 만기 전에는 투자금을 돌려받기 어렵다.

금감원은 중도 환매 제한에 대한 설명을 충분히 듣지 못했다고 하더라도 투자설명서 등에 관련 내용이 명시돼 있다면 불완전판매로 인정받기 어려울 수 있다고 설명했다.

만기가 됐다고 바로 돈을 돌려받을 수 있는 것도 아니다.

부동산 매각이나 청산 절차가 늦어질 경우 투자금 회수 시점이 지연될 수 있다.

수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드 안에 현금성 자산이 부족하면 투자금 회수가 늦어질 수 있다.

특히 해외 부동산 시장이 침체하면 임차인이 빠져나가거나 공실이 늘면서 임대수익이 감소하고 자산 가치까지 떨어질 수 있다.

결국 만기 연장과 공실 증가, 자산가치 하락이 동시에 발생하면 손실 규모가 예상보다 커질 수 있다는 의미다.

금감원은 투자자가 자필 서명을 한 이후에는 판매사의 설명의무 위반을 이유로 배상을 받기 어려울 수 있다며, 이해되지 않는 내용이 있다면 서명 전 반드시 추가 설명을 요구해야 한다고 강조했다.

또 판매직원의 권유만 믿기보다 자신의 투자 기간과 손실 감내 수준, 환금성 등을 직접 확인한 뒤 투자 여부를 결정해야 한다고 당부했다.