“전세금 집주인에게 안 준다”…HUG가 중간에 들어온다
국토교통부가 HUG를 활용한 ‘전월세 안심신탁’ 사업을 추진한다.
기존 전세계약은 임차인이 수억원의 보증금을 임대인에게 직접 지급하고, 계약 종료 후 임대인으로부터 다시 돌려받는 구조였다.
새 모델에서는 임대인·임차인·HUG가 3자 계약을 맺는다.

구조를 간단히 정리하면,
① 세입자 → HUG에 전세보증금 예치
② HUG → 예치자금 운용
③ 운용수익 → 집주인에게 매달 지급
④ 계약 종료 → HUG가 세입자에게 보증금 반환
방식이다.

정부 구상대로 작동한다면 임대인이 전세금을 직접 보유하지 않기 때문에 임차인이 가장 우려하는 보증금 미반환 위험을 구조적으로 낮출 수 있다.
집주인은 ‘보증금’ 대신 매달 수익 받는다
집주인 입장에서도 기존 전세와 구조가 크게 달라진다.
HUG는 예치된 전세금을 기반으로 자금을 운용하고, 여기서 발생하는 수익을 임대인에게 정기적으로 지급하는 방안을 추진한다.
정부는 이를 통해 월세 매물을 전세 형태로 전환하도록 유도하면서 세입자의 주거비 부담을 낮추는 효과도 기대하고 있다.
사업 공고는 9월, 신청은 10월부터 시작하는 일정이 추진되고 있다.

BlockchainSeoul 인사이트
🔥 이게 자리 잡으면 ‘전세’의 개념 자체가 달라진다
이번 제도의 핵심은 단순히 HUG가 전세금을 대신 보관해준다는 데 있지 않다.
한국 전세제도의 가장 큰 구조적 위험은 사실 매우 단순했다.
세입자가 자신의 자산 중 가장 큰 돈을 집주인에게 사실상 무담보로 맡긴다는 것이다.
집주인은 그 돈으로 다른 주택을 매입하거나 투자할 수 있었고, 집값이 떨어지거나 자금 사정이 악화되면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생했다.
이 구조가 극단적으로 악용된 것이 이른바 ‘무자본 갭투자→전세사기→보증금 미반환’ 문제였다.
안심신탁은 아예 돈의 흐름을 바꾼다.

기존:
세입자 → 집주인 → 투자·사용 → 만기 반환
안심신탁:
세입자 → HUG → 운용 → 집주인 수익 지급

↘️ 만기 → 세입자 원금 반환

즉 집주인은 보증금 자체가 아니라 보증금에서 발생하는 ‘수익’을 받는 구조로 바뀌는 것이다.
다만 진짜 핵심은 ‘4% 수익을 어떻게 만들 것인가’
제도가 성공하려면 한 가지 중요한 문제가 남는다.
HUG가 거액의 전세보증금을 운용해 안정적으로 임대인이 만족할 만한 수익을 만들어야 한다는 것이다.
특히 PF 대출 등을 활용한다면 수익률뿐 아니라 원금 안정성·운용 손실 발생 시 책임·유동성 관리가 무엇보다 중요해진다.
세입자의 전세금을 안전하게 보호하기 위해 만든 제도에서 운용 위험이 새롭게 발생한다면 제도의 취지가 흔들릴 수 있기 때문이다.
따라서 앞으로 확인해야 할 핵심은 세 가지다.
보증금 원금이 어디까지 보호되는지, 운용손실이 발생하면 누가 책임지는지, 임대인에게 어느 수준의 수익이 실제 지급되는지다.
그럼에도 방향 자체는 상당히 파격적이다.
“전세금을 집주인에게 맡겨야 한다”는 수십 년간의 전세시장 상식을 처음부터 다시 설계하려는 시도이기 때문이다.
성공적으로 정착한다면 전세사기를 피해 발생 후 보상하는 방식에서 벗어나 애초에 집주인이 세입자의 보증금을 건드릴 수 없게 만드는 방식으로 전세 안전망이 변화하는 계기가 될 수 있다.