이재명 대통령의 분당 아파트 매각 과정에서 설정된 17억여원의 근저당권을 두고 부동산 대출 규제와의 형평성 논란이 확산하고 있다.

청와대는 매수인과의 사적 관계나 재건축 특혜 의혹은 사실이 아니라고 반박했지만, 비판의 핵심은 특수관계인 거래 여부보다 미지급 잔금을 처리한 방식에 있다는 지적이 나온다.

이 대통령과 김혜경 여사가 공동 보유했던 경기 성남시 분당구 아파트는 최근 29억원에 매각됐다. 소유권 이전과 함께 매수인들은 이 대통령 부부를 채권자로 하는 17억7천700만원의 근저당권을 설정했다.

근저당권은 향후 발생하거나 확정될 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리다.

이번 거래에서는 매수인이 매매대금 전액을 지급하기 전에 소유권을 넘겨받고, 지급하지 않은 잔금에 대해 이 대통령 부부가 담보권을 확보한 형태다.

청와대는 21일 “매수인과 사적 인연이나 특수 관계가 있다는 주장은 사실무근”이라며 “부동산을 통한 통상적 방식으로 거래가 이뤄졌다”고 밝혔다.

이어 매수인의 사정을 고려해 소유권 등기를 먼저 이전했으며, 근저당권은 10월 말 지급될 미지급 잔금을 담보하기 위해 거래 당사자들의 민사상 합의에 따라 설정했다고 설명했다.

법적으로 개인 간 부동산 거래에서 매도인이 잔금 지급을 유예하고 근저당권을 설정하는 것 자체가 금지된 것은 아니다.

이번 거래가 금융당국의 주택담보대출 규제를 직접 위반했다는 사실도 현재까지 확인되지 않았다.

다만 시장에서는 매도인이 매수인에게 잔금 납부 기한을 연장해 주고 부동산을 담보로 채권을 보유했다는 점에서 사실상 ‘매도인 금융’과 유사하다는 평가가 나온다.

통상적인 부동산 거래에서는 매수인이 은행 대출이나 보유 자금으로 잔금을 지급한 뒤 소유권을 넘겨받는다.

반면 이번 거래에서는 매수인이 29억원 가운데 상당액을 지급하지 않은 상태에서 소유권 이전을 먼저 마쳤고, 이 대통령 부부가 잔금 채권자가 됐다.

논란이 커진 이유는 정부가 가계부채와 주택시장 과열을 억제하기 위해 금융권의 주택담보대출을 강하게 관리하고 있기 때문이다.

일반 실수요자들은 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 등 금융 규제를 적용받으며, 대출 한도가 부족하면 잔금을 마련하지 못해 계약을 포기하거나 추가 자금을 구해야 한다.

그러나 이 대통령의 아파트 매수인은 매도인으로부터 수개월 동안 17억여원의 잔금 지급을 유예받았다.

결과적으로 은행 대출을 즉시 조달하지 않고도 소유권을 먼저 확보할 수 있었다.

야권과 일부 시장 참가자들은 국민에게는 금융권 대출 문턱을 높여 놓고, 대통령 본인의 거래에서는 개인 간 합의를 통해 대규모 잔금 납부를 미뤄준 것은 정책 취지와 맞지 않는다고 비판하고 있다.

다만 이를 곧바로 ‘대출 규제 회피’로 규정하기는 어렵다.

은행이 취급하는 주택담보대출과 매매계약 당사자 사이에 남은 미지급 잔금 채권은 법적 성격과 적용 규제가 다르기 때문이다.

쟁점은 위법성보다는 정책 책임자의 거래가 정부가 강조해 온 가계부채 관리 원칙에 부합하느냐에 가깝다.

청와대의 해명도 매수인과의 사적 관계와 재건축 특혜 가능성을 부인하는 데 집중됐다.

그러나 대통령이 매수인에게 17억여원의 잔금 납부를 유예한 것이 일반적인 거래 관행인지, 정책적 형평성에 어긋나지 않는지에 대해서는 별도의 논쟁이 이어질 것으로 보인다.

재건축 특혜 의혹과 관련해서 청와대는 해당 단지의 선도지구 지정이 2024년 11월 윤석열 정부 시절 이뤄졌다고 반박했다.

매수인이 재건축 관련 권리를 확보하기 위해 잔금 지급 전 소유권 이전을 서둘렀을 가능성이 있다는 해석도 제기됐지만, 특혜가 제공됐다는 구체적인 근거는 확인되지 않았다.

청와대는 이 대통령이 28년 동안 실거주한 1주택을 시세보다 낮게 매각하고 재건축 기대이익을 포기했다며 부동산시장 정상화 의지를 보여준 거래라고 강조했다.

반면 비판하는 쪽에서는 매각 가격이나 특수관계 여부와 별개로, 주택대출 제한으로 자금 조달에 어려움을 겪는 일반 국민의 상황과 대통령 거래의 차이를 충분히 설명해야 한다고 요구하고 있다.

결국 이번 논란은 근저당권 설정 자체의 적법성보다 정부 정책을 설계하고 집행하는 대통령에게 더 높은 수준의 설명 책임과 정책 일관성을 요구할 수 있는지를 둘러싼 문제로 이어지고 있다.