한국의 전체 집값 상승률은 세계 주요국과 비교해 낮은 수준이지만 서울 고가주택 가격은 세계 최상위권으로 치솟은 것으로 나타났다.

전국과 서울 평균만 보면 집값 상승세가 상대적으로 안정적으로 보이지만 강남 3구와 한강 벨트 등 고가주택 지역에서는 가격이 가파르게 오르면서 주택시장 양극화가 심해지고 있다는 분석이다.

2일 국회 미래연구원의 ‘자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제’ 보고서에 따르면 국제결제은행(BIS)의 명목 주택가격 지수를 분석한 결과 한국의 전국 주택가격은 2003년부터 2023년까지 약 1.56배 상승했다.

같은 기간 서울 주택가격은 1.74배 올랐다.

미국 주택가격이 2000년부터 2023년까지 2.8배, 캐나다가 2005년부터 2023년까지 3.1배 상승한 것과 비교하면 한국의 집값 상승 폭은 상대적으로 작았다.

노르웨이는 3.4배, 독일 베를린은 3.9배, 노르웨이 오슬로권은 4.1배 상승했다.

한국의 명목 집값 상승률은 노르웨이의 절반에도 미치지 못했다.

물가 상승분을 제외한 실질 주택가격도 비슷한 흐름을 보였다.

경제협력개발기구(OECD)에 따르면 2024년 한국의 실질 주택가격지수는 2000년 대비 1.2배 상승하는 데 그쳤다. OECD 평균인 1.6배를 밑도는 수준이다.

조사 대상 24개국 가운데 한국보다 실질 집값 상승률이 낮은 국가는 핀란드뿐이었다.

반면 캐나다는 같은 기간 2.9배 상승했고 호주와 미국, 영국도 1.8∼2.6배 올랐다.

그러나 조사 대상을 서울의 고가주택으로 좁히자 전혀 다른 결과가 나타났다.

영국 부동산 컨설팅업체 나이트 프랭크가 발표한 ‘프라임 글로벌 도시 지수’에 따르면 지난해 3분기 서울의 가격 상위 5% 주택 가격은 1년 전보다 25.2% 상승했다.

조사 대상 46개 도시 가운데 일본 도쿄의 55.9%에 이어 두 번째로 높은 상승률이다.

같은 기간 세계 주요 도시의 고가주택 평균 상승률은 2.5%에 그쳤다.

서울 고가주택 가격이 세계 평균보다 약 10배 빠르게 오른 셈이다.

3위인 인도 벵갈루루의 상승률은 9.2%로 서울과 큰 차이를 보였다.

최근 5년간 상승률에서도 서울 고가주택은 80.9% 상승해 아랍에미리트 두바이와 도쿄, 필리핀 마닐라에 이어 세계 4위를 기록했다.

전국 평균 집값은 주요국 가운데 하위권인데 서울 고가주택은 최상위권에 오른 것은 가격 상승이 일부 지역과 주택에 집중됐기 때문으로 분석된다.

서울 강남 3구와 한강변 주요 지역의 고가 아파트 가격은 빠르게 오른 반면 비수도권과 일반 주택시장은 침체를 이어가면서 전체 평균 상승률을 끌어내렸다는 것이다.

통계 작성 방식도 차이를 키운 요인으로 꼽힌다.

OECD와 BIS가 활용하는 한국 주택가격 통계는 한국부동산원의 전국주택가격동향조사를 기반으로 한다.

해당 조사는 표본주택의 거래 사례 등을 바탕으로 가격을 산정해 시장이 급변할 때 실제 거래가격 변화를 빠르게 반영하지 못할 수 있다.

반면 나이트 프랭크 지수는 각 도시의 가격 상위 5% 주택을 별도로 조사한다.

서울 전체 평균에 가려진 강남권과 한강 벨트 고가주택의 급등세가 더 선명하게 나타나는 이유다.

이선화 국회 미래연구원 선임연구위원은 “서울은 주택시장 양극화가 극심해 고가주택과 일반주택 간 가격 상승 격차가 클 수 있다”고 밝혔다.

이어 “서울 주택가격이 2024년과 2025년 급등했지만 OECD와 BIS 통계가 실거래가가 아닌 표본조사 방식을 적용하면서 최근 상승세를 충분히 포착하지 못했을 가능성이 있다”고 설명했다.