정부가 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 초고가 1주택에 대한 종합부동산세 부담을 높이는 방안을 검토하고 있다.

지금까지는 몇 채를 보유했는지가 중요한 기준이었다면, 앞으로는 집이 몇 채인지보다 전체 주택 가격이 얼마인지에 더 무게를 두는 방식이 유력하게 논의되고 있다.

26일 관계 당국에 따르면 정부는 종부세 과세 대상을 크게 세 구간으로 나누는 방안을 검토 중이다.

구체적으로는 종부세를 내지 않는 기본공제 그룹, 현재와 비슷하거나 조금 높은 세금을 내는 중부담 그룹, 세 부담이 크게 늘어나는 초고가 그룹으로 구분하는 방식이다.

현재 1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세 기본공제를 받을 수 있다. 다주택자의 기본공제 금액은 9억원이다.

정부는 집값이 전반적으로 오른 점을 고려해 1주택자의 기본공제 기준인 12억원을 조금 높이는 방안도 검토하고 있다.

기본공제 기준을 넘지만 초고가 주택에는 해당하지 않는 중부담 그룹은 세 부담을 지금 수준으로 유지하거나 완만하게 높이는 방향이 거론된다.

반면 초고가 주택 보유자에게는 더 높은 세율을 적용하거나 과세표준 구간을 세분화해 세 부담을 늘리는 방안이 검토되고 있다.

초고가 주택의 기준으로는 시가 30억원에서 50억원 이상이 거론된다.

쉽게 말해 서울 강남 등에서 고가 아파트 한 채만 보유하고 있더라도 주택 가격이 일정 수준을 넘으면 종부세를 더 많이 내게 될 수 있다는 뜻이다.

이번 개편의 핵심은 ‘몇 채를 갖고 있느냐’보다 ‘얼마짜리 집을 갖고 있느냐’를 따지겠다는 데 있다.

현재 종부세는 2주택 이하에는 0.5~2.7%의 세율이 적용되고, 3주택 이상에는 0.5~5.0%의 중과세율이 적용된다.

이 때문에 30억원짜리 주택 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 주택 세 채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받는 경우가 발생할 수 있다.

정부는 이런 문제를 줄이기 위해 주택 수 중심의 과세 방식을 주택 가액 중심으로 바꾸는 방안을 검토하고 있다.

실거주 여부를 세금에 더 적극적으로 반영하는 방안도 논의되고 있다.

현재 1주택자는 주택을 5년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 20~50%의 세액공제를 받을 수 있다. 만 60세 이상 고령자는 연령에 따라 20~40%의 세액공제를 받을 수 있다.

장기보유 공제와 고령자 공제는 합쳐서 최대 80%까지 적용할 수 있으며, 실제로 해당 주택에 거주하는지는 중요하게 따지지 않는다.

정부는 앞으로 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 공제를 주기보다 실제 거주한 사람에게 더 많은 혜택을 주는 방향을 검토하고 있다.

같은 1주택자라도 직접 거주하는 사람은 세 부담을 줄여주고, 투자 목적으로 보유한 초고가 주택에는 더 높은 세금을 부과하겠다는 취지다.

정부가 검토하는 방향대로 제도가 바뀌면 일반적인 가격대의 실거주 1주택자는 큰 영향을 받지 않을 가능성이 크다.

반면 시가 30억~50억원이 넘는 고가 주택을 보유한 사람이나 실제로 거주하지 않는 투자 목적의 1주택자는 종부세 부담이 늘어날 수 있다.

다만 기본공제 금액과 초고가 주택 기준, 세율, 실거주 공제 방식 등은 아직 확정되지 않았다.

정부는 추가 토론과 의견수렴을 거쳐 내달 초 발표할 세법 개정안에 최종 방안을 담을 계획이다.